Regolarità catastale, chiarite le esclusioni

di Paolo Tonalini, Notaio

Arrivano i primi chiarimenti dell’Agenzia del Territorio sulla nuove norme che prevedono la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito, in vigore dal primo luglio scorso e ancora in attesa di conversione in legge, dunque soggette a probabili modifiche entro la fine del mese.
Ricordiamo che il notaio, prima della stipula degli atti di vendita dei fabbricati, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi (compresi i mutui garantiti da ipoteca) deve verificare che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale), il quale dovrà dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato. La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell’atto, e dunque l’invalidità della compravendita o della costituzione di ipoteca sull’immobile (art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dall’art. 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78).
L’Agenzia del Territorio (Circolare n. 2 del 9 luglio 2010) ha fornito alcune precisazioni sulle planimetrie e le modifiche rilevanti, e sul cosiddetto “preallineamento” (di cui abbiamo parlato la scorsa settimana, e che potete trovare illustrate sul nostro sito notaio.tonalini.it).
Le nuove regole fanno riferimento a tutti i “fabbricati già esistenti” e alle “unità immobiliari urbane”. L’Agenzia del Territorio ha dunque chiarito che si intendono esclusi dalla nuova normativa:
- le particelle censite al catasto terreni;
- le aree urbane e il lastrici solari, iscritti al catasto fabbricati con indicazione della sola superficie (ai sensi dell’art. 15 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 650);
- i fabbricati iscritti in catasto come “in corso di costruzione” o “in corso di definizione”, sempre che non siano ancora stati ultimati o definiti;
- i fabbricati iscritti in catasto come “unità collabenti”, in quanto non più abitabili o utilizzabili per l’uso a cui sono destinati;
- i fabbricati rurali, censiti al catasto terreni, che non abbiano subito variazioni, né perso i requisiti oggettivi e soggettivi per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali
Non è più possibile, dunque, trasferire la proprietà di fabbricati che hanno perso i requisiti di ruralità (i cosiddetti fabbricati “ex rurali”) non ancora accatastati, ponendo a carico dell’acquirente l’obbligo di dichiararli al catasto fabbricati, come si poteva legittimamente fare fino al 30 giugno 2010. Oggi il venditore deve necessariamente accatastarli prima del rogito.
E’ ancora possibile, invece, trasferire la proprietà di fabbricati censiti solo in catasto terreni e non al catasto fabbricati, che mantengono i requisiti oggettivi di ruralità (cioè che rimangono al servizio del fondo agricolo, secondo la normativa vigente) senza accatastarli, quando sono presenti i requisiti soggettivi per entrambe le parti, cioè quando sia il venditore sia l’acquirente sono imprenditori agricoli professionali (o coltivatori diretti). Comunque, dato che si rischia la nullità dell’atto, questa situazione di fatto (che non risulta dalla documentazione catastale) deve essere accertata con la massima attenzione, se necessario anche con l’intervento di un tecnico, prima che il notaio proceda con la stipula dell’atto.

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